Як перевірити земельну ділянку перед купівлею | ODIS GROUP
Знайшли ділянку за привабливою ціною й уже плануєте будівництво? До передачі грошей перевірте, чи належить земля продавцю, де проходять її межі та чи зможете ви використовувати її так, як задумали. Деякі проблеми стають помітними лише після порівняння документів із даними реєстрів і фактичним станом ділянки.
Нижче — сім кроків, які допоможуть оцінити ризики перед купівлею землі у Кропивницькому та Кіровоградській області.
1. Переконайтеся, що продавець має право продати ділянку
Попросіть документ, на підставі якого продавець набув право власності: договір купівлі-продажу чи дарування, свідоцтво про спадщину, державний акт або інший документ. Порівняйте його дані з актуальними відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Якщо від імені власника діє представник, перевірте його повноваження та чинність довіреності. Якщо земля перебуває у спільній власності або пов’язана зі спільним майном подружжя, нотаріус має з’ясувати, які згоди потрібні для продажу.
Сигнал для додаткової перевірки: продавець показує лише фотографії документів, а оригінали обіцяє надати після завдатку.
2. Звірте кадастровий номер, площу та місце розташування
Кадастровий номер дає змогу ідентифікувати конкретну земельну ділянку. Попросіть актуальний витяг із Державного земельного кадастру та порівняйте зазначені в ньому номер, площу, місце розташування і цільове призначення з документами продавця.
Якщо ділянка не сформована або відомості про неї містять помилки, питання потрібно з’ясувати до укладення договору. Не погоджуйтеся купувати «саме цю землю на місцевості», доки не зрозуміло, яку саме ділянку описують документи.
3. Перевірте межі на місцевості
Паркан не завжди стоїть на юридичній межі. Огляньте ділянку та порівняйте її фактичне розташування з кадастровим планом. Зверніть увагу, чи не користуються сусіди частиною землі, чи не заходять споруди за межі та чи є доступ до ділянки.
Якщо межі викликають сумніви, до купівлі можна замовити їх винесення в натуру у сертифікованого інженера-землевпорядника. Це особливо корисно, якщо ви плануєте будівництво або встановлення огорожі.
4. З’ясуйте цільове призначення та обмеження
Перед купівлею сформулюйте, для чого вам потрібна земля: житловий будинок, сад, фермерська діяльність чи комерційний об’єкт. Потім перевірте, чи відповідає цьому цільове призначення ділянки.
Окремо з’ясуйте, чи немає обмежень, пов’язаних з охоронними зонами, інженерними мережами або містобудівною документацією. Якщо ви купуєте землю під будівництво, запитайте про можливість під’їзду та підключення комунікацій. Обіцянку продавця про «легке переоформлення» або «швидке підключення» варто перевіряти за документами.
5. Перевірте оренду, арешти та інші права третіх осіб
Замовте актуальні відомості з Державного реєстру речових прав. Перевірте, чи немає арешту, іпотеки, заборони відчуження, оренди або інших зареєстрованих прав та обтяжень.
Якщо ділянка передана в оренду, попросіть договір і з’ясуйте строк його дії, умови оплати та порядок користування землею після зміни власника. Для землі сільськогосподарського призначення додатково перевіряють, чи застосовується переважне право купівлі та чи відповідає покупець вимогам законодавства.
6. Перевірте історію ділянки та можливі спори
Дізнайтеся, як продавець отримав землю та чи не оскаржується його право. Перевірка судових рішень за даними продавця і ділянки допоможе помітити спори щодо спадщини, меж, договорів або державної реєстрації.
Відсутність знайденого судового рішення сама по собі не доводить, що спорів немає. Результати такої перевірки потрібно оцінювати разом із документами, відомостями реєстрів та поясненнями продавця.
7. Узгодьте умови оплати до передачі коштів
Якщо продавець просить завдаток, спочатку визначте письмово суму, строк укладення договору та умови повернення грошей. Особливо важливо передбачити, що відбувається, якщо під час перевірки виявиться перешкода для продажу.
Не передавайте кошти за усною домовленістю. Перед підписанням основного договору ще раз звірте його предмет, кадастровий номер, ціну, порядок розрахунків та документи, які отримує покупець.
Які документи попросити для перевірки
Для початку перевірки попросіть у продавця правовстановлювальний документ, актуальний витяг із Державного земельного кадастру та відомості про зареєстроване право власності. Якщо земля перебуває в оренді, потрібен договір оренди. Якщо на ділянці є будівлі, перевіряти слід також документи на них.
Конкретний пакет документів залежить від виду земельної ділянки, її історії та складу сторін угоди. Тому остаточний перелік варто визначати після первинного аналізу.
Коли потрібна допомога адвоката
Звернутися до адвоката до купівлі варто, якщо в документах різняться площа чи кадастровий номер, межі викликають сумніви, земля перебуває в оренді, продаж відбувається за довіреністю або продавець поспішає отримати кошти до перевірки.
Адвокат допоможе зіставити документи з даними реєстрів, оцінити виявлені ризики та перевірити умови договору. Це дає покупцю змогу ухвалити рішення, розуміючи, які права та обмеження він отримає разом із ділянкою.
Перевірка землі перед купівлею у Кропивницькому
Плануєте придбати земельну ділянку у Кропивницькому чи Кіровоградській області? ODIS GROUP допоможе перевірити документи продавця, кадастрові відомості, зареєстровані права та умови майбутньої угоди.
Залиште заявку на сайті та замовте консультацію адвоката до передачі коштів продавцю.